Affitti brevi e turistici – Nuovi obblighi
È arrivata la proroga per il Codice identificativo nazionale (CIN) per gli affitti brevi: gli obblighi introdotti dall’art. 13-ter del c.d. “Decreto Anticipi” slittano infatti al 01.01.2025.
I proprietari o gestori di unità immobiliari destinate alla locazione breve o turistica dovranno però preoccuparsi anche di adeguare le dotazioni di sicurezza minime previste, includendo gli estintori portatili ed i dispositivi di rilevazione gas e monossido nelle relative strutture. In proposito, lo scorso 22.10.2024 il Ministero del turismo ha provveduto ad aggiornare le FAQ disponibili sul proprio sito internet, con interessanti precisazioni nel merito.
Il 03.09.2024 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale l’avviso del Ministero del Turismo che annuncia l’entrata in funzione:
· della banca dati nazionale delle strutture ricettive (BDSR);
· del portale telematico del Ministero del Turismo per l’assegnazione del Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Questo comporta che le norme recate dall’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 (c.d. Anticipi):
· inerenti sia il Codice Identificativo Nazionale,
· che gli obblighi di sicurezza degli impianti, per le strutture ricettive e le locazioni, si applicano a partire dal 60° giorno successivo alla data del 3.9.2024, quindi, in linea generale dal 02.11.2024.
Per garantire una transizione più efficace e supportare le imprese nel passaggio alle nuove disposizioni, il Ministero del Turismo (MIT) ha però prorogato i termini per l’adeguamento fino a gennaio 2025 (Nota Ministero del Turismo del 22.10.2024), anche al fine di evitare di incorrere in sanzioni come previsto dalla riforma.
Con riferimento alla procedura per la richiesta e l’attribuzione del codice identificativo nazionale (CIN), spiega il Ministero del Turismo:
“è emersa l’opportunità di uniformare il termine entro cui i soggetti interessati hanno l’obbligo di munirsi del Cin che deve, pertanto, intendersi fissato nella data del 1° gennaio 2025, pena l’applicazione delle sanzioni previste dalla citata norma”
In pratica:
· vengono allineati i diversi regimi temporali indicati in precedenza;
· l’obbligo, con le relative sanzioni, partirà da gennaio.
Il termine dal quale occorre rispettare i requisiti di sicurezza coincide con quello di acquisizione e di esposizione del CIN: infatti, il D.L. 145/2023 dispone che il CIN è assegnato previa presentazione di un’istanza corredata di una dichiarazione sostituiva attestante la sussistenza dei requisiti di sicurezza.
Requisiti di sicurezza degli impianti
Come anticipato, dal 01.01.2025 diventeranno operativi i nuovi obblighi per la sicurezza degli impianti2 relativamente alle unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche o di locazione breve.
Nel dettaglio, gli obblighi sono graduati in funzione della modalità di svolgimento dell’attività.
Soggetti gestori di strutture in forma imprenditoriale
Per chi gestisce un’unità immobiliare in forma imprenditoriale la normativa prescrive il rispetto dei requisiti di sicurezza degli impianti (impianto elettrico, impianto idraulico eccetera) come prescritti dalla normativa statale e regionale vigente.
Nell’ambito della FAQ del MIT, aggiornate al 22.10.2024, si specifica che gli obblighi di sicurezza in argomento si applicano soltanto alle locazioni di cui all’art. 13-ter del “Decreto Anticipi” e non alle strutture ricettive (alberghiere ed extra-alberghiere), restando fermi, per queste ultime (ivi compresi gli agriturismi) gli obblighi previsti dalla normativa vigente.
Obblighi per tutti
In ogni caso, la novella disciplina prevede che tutte le unità immobiliari siano obbligate a dotarsi di:
· dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti;
· di estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in particolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavimento, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.
Si noti che anche singole porzioni di unità immobiliari, se affittate con contratti di locazione breve o di locazione per finalità turistiche, devono essere dotate dei requisiti di sicurezza.
Esempio:
Mario Rossi, che concede in locazione breve o turistica una sola stanza della propria unità immobiliare sita a Palau, è tenuto a dotarla di rilevatori di fumo ed estintore portatile
Esonero rilevatori di fumo per le strutture prive di impianto a gas
Le FAQ pubblicata nel sito web del MIT chiariscono che:
La frase risulta particolarmente sibillina, aprendo in realtà più problemi di quanti ne risolva.
Si pone infatti il problema di “chi” possa escludere con certezza il rischio di rilasci incontrollati di gas o formazione di monossido, aprendo potenzialmente alla necessità di acquisire una perizia ad hoc per disapplicare la norma.
Gli estintori portatili a norma di legge devono essere:
· ubicati in posizioni accessibili e visibili,
· in particolare, in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo;
· deve essere installato un estintore ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione e, comunque, almeno un estintore per piano.
Gli estintori devono avere:
· capacità estinguente minima non inferiore a 13°;
· carica minima non inferiore a 6 kg o 6 litri;
· una numerosità tale da garantire una distanza massima di raggiungimento pari a 30 m.
Gli estintori devono poi essere controllati periodicamente, secondo le istruzioni contenute nella norma tecnica UNI 9994-1 e nel manuale d’uso e manutenzione rilasciato dal produttore dell’apparecchiatura.
dispositivi da montare devo essere in grado di rilevare il rilascio:
· di gas combustibili;
· del monossido di carbonio.
Gli stessi devono altresì essere dotati almeno della funzione di segnalazione dell’allarme idonea ad avvertire celermente gli occupanti del pericolo.
Per buona prassi di sicurezza, i sistemi di sicurezza devono essere realizzati e manutenuti in efficienza conformemente alle norme tecniche emanate dagli organismi di normazione nazionali o internazionali e alle istruzioni fornite dal fabbricante e dall’installatore.
Un’importante novità da rilevare nell’aggiornamento delle FAQ ministeriali riguarda la necessità o meno di installazione dei dispositivi di sicurezza da parte di un tecnico specializzato, con apposito progetto di impianto.
Mentre in un primo momento tale soluzione sembrava “obbligatoria”, la versione aggiornata del quesito puntualizza che:
Detto in altri termini, il contribuente può:
· provvedere in autonomia all’acquisto, anche online, del dispositivo (anche amovibile);
· procedere alla diretta installazione nella cucina dell’unità immobiliare.
Resta fermo che, qualora il locatore ritenesse, in ogni caso, opportuno ricorrere alla realizzazione di impianti, l’installazione degli stessi all’interno degli edifici è disciplinata dal Decreto MISE n. 37 del 22.01.2008, che stabilisce puntualmente i requisiti dei soggetti abilitati all’installazione degli impianti e la relativa documentazione a corredo dell’impianto stesso.
Regime sanzionatorio
La concessione in locazione di unità immobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o in locazione breve prive dei requisiti di sicurezza sopra indicati è punita:
I controlli saranno effettuati dai Comuni dove sono ubicate le unità immobiliari, per il tramite della Polizia locale: tuttavia, ove il fatto sia già sanzionato dalla normativa regionale, è prevista la non applicazione delle sanzioni sopra evidenziate.
La sussistenza dei requisiti di sicurezza costituisce condizione per ottenere il CIN. Pertanto, l’adeguamento agli standard di sicurezza è necessario:
· non solo per evitare la sanzione specifica (da 600 a 6.000 euro);
· ma anche per poter ottenere il CIN (la cui mancanza è a sua volta sanzionata con la penalità che va da 800 a 8.000 euro).
Articolo a cura del Dott. Giancarlo Ventrone – Consulente Fiscale e Direttore Nazionale CAF Labor